Trecho do Livro




Locação Residencial
Danilo Alves Santana
83 páginas - 2006

“As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo (art. 3º), mas a lei, desejando proteger  a hipótese de  locações fraudulentas,  em que o cônjuge venha a alugar  seu imóvel   a terceiros, com qualquer privilégio e por  longo tempo,  em detrimento do outro cônjuge, sabiamente  estabeleceu que  o Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos  dependerá  da autorização  do  cônjuge, ou então este não ficará sujeito a  observar o prazo  pactuado.”   

“A locação residencial (art.46), objeto deste estudo,  se subdivide  várias categorias; a locação efetivada na vigência da Lei;  a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que  goza do direito de denúncia vazia,  com prazo dilatado para desocupação;  a locação  de imóveis  com habite-se  concedido após a Lei,   e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei,  que gozariam de ampla liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador  dos reajustes.” 

“A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato.   A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas  contratuais, juros   e honorários  de advogado.” 

 “A  medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento  que possa ter  dado origem ao  término da locação,   será sempre a de despejo (art. 5º),  ressalvada a exceção   para a imissão de posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único).” 

“A Ação de Despejo por descumprimento contratual (art.9º,II)  é mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa. Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo.”   

“Na maioria  das demandas judiciais, quando   começam as férias forenses, nos meses de  julho e janeiro,  os prazos processuais são suspensos.

Todavia, nas demandas  locatícias, a partir da  Lei do Inquilinato,  os prazos  correm nas férias  e  podem fazer com  que as partes  percam as demandas pelo simples fato de não atenderem às   exigências dos despachos judiciais ocorridos  nas férias.”

“Quando  o imóvel for vendido a terceiros durante a locação, o comprador poderá   rescindir o contrato, mediante  prévia notificação, com prazo de noventa dias para a desocupação (art. 8º).” 

“A morte do  Locador (art.10º)  não  dá ensejo  à rescisão do contrato. Os herdeiros  são obrigados  a manter a locação  conforme  o contrato ou conforme a Lei,  não constituindo  esse fato razão  suficiente para a rescisão da locação.

Da  mesma forma ocorre quando vem a falecer o  Locatário (art.11). Assumirá a locação  o  seu cônjuge  sobrevivente, ou o companheiro,  ou, ainda,  os herdeiros necessários  e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido.” 

“Quando  o imóvel locado for usado como habitação de várias famílias, e a construção for considerada  precária pelo poder público, poderão os Locatários ou  Sublocatários  depositar o valor dos aluguéis em juízo para que este  somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel, comprovadamente por  laudo ou informação oficial da autoridade pública competente (art.24).” 

“Quando, injustamente, o Locador  recusar-se  ao recebimento do aluguel mensal, inclusive os acessórios da locação,  poderá o Locatário obter declaração judicial de quitação da dívida, mediante  consignação  de aluguéis (art.67).”